很多人关心中国楼市的变化趋势，是否已经到了一个重要的转折点？

自2017年以来，政策一直在收紧房地产行业。尤其是2020年底出台的“三道红线”和房贷集中管理制度，使得房企和银行的流动性状况进一步恶化。

直到2023年底，政府才达成了对楼市的救援共识。然而，此时消费者的购房预期发生了决定性的变化。自1998年商品房时代开始以来，中国房地产经历了多次动荡，尤其是2008年的危机深深影响了市民对购房的信心。

近几个月来，政府频繁出台支持楼市的政策，有时候甚至令人感到措手不及。但从政策逻辑上看，大部分措施基本上是“新药装旧瓶”。

面对陷入危机的房企，许多城市建立了房地产融资协调机制，由地方政府主导，主要集中于保障项目完成、设立白名单、定向融资、提高坏账容忍度以及采用“不救企业救项目”的方针。

综上所述，当前楼市低迷的原因主要在供给端是民营房企的流动性危机，而在需求端则是城市居民对房产保值增值的怀疑。

那么，中国的楼市到底是否已经发生了“变天”？所谓“变天”指的是某一产业的运行逻辑和利益结构发生了根本性的突变，新的生产力和组织方式对现有格局实现了革命性的替代。从这个角度来看，支撑中国房地产行业的基本逻辑和利益链格局，并没有被根本打破。

在过去二十多年中，中国房地产并不仅仅是一个与居住相关的市场化产业，对政府来说，它是实现经济增长、吸引社会资本和解决就业问题的“政策工具”。对城市家庭而言，房地产是财产性收入增长的主要标的物，几乎是唯一可靠的。

因此，只要这条庞大而重要的利益链仍然存在，令人畏惧的“四五六”特点没有得到有效改变，房地产行业就不会真正“变天”。

那么，现在是否是利用危机、推动变革的好时机呢？答案可能是否定的。

关于中国房地产的长效管理，已经是一个长期争论的话题。无论是房产税的推行，还是从经济适用房到配售型保障房的探索，目前都还没有找到适合的模式和变革的时机。最近，有些人提出了建立“住房银行”的政策建议，但其可行性尚在初步探讨阶段。

未来一段时间内，中国楼市将出现三个非常值得关注的趋势：

首先，所有城市都将面临严峻考验，城市间的分化程度将进一步加剧。城市楼市能否复苏将取决于产业活跃度和人口流入情况，核心城市的吸引力将进一步加强，而周边的中小城市和城镇可能会陷入“灯下黑”。

其次，改善型需求将超过刚需。在过去三年中，家电和家居产品的销售已显示出对现有房屋改造和翻新的需求远超过新房的装修需求。新中产对未来的规划和信心，决定了房产的居住和投资价值。

最后，楼市下行的幅度和深度难以预测，但底部可能并非通过供需再平衡实现，而是通过利率下调和物价上涨预期的发生。换言之，“恐慌”可能会成为推动市场的最后动力。

如果把当前的中国楼市比作一个病人，病情已经明确，现有的治疗方案已经或即将采取。接下来需要期待的是它的生存意志和自身功能的恢复。